Datum: 10. Juli 2024
Aktenzeichen: VIII ZR 184/23

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Vermieter im Rahmen der Kautionsabrechnung auch dann mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen kann, wenn er die Ersetzungsbefugnis nicht innerhalb der Verjährungsfrist ausgeübt hat.

Sachverhalt:

Die Klägerin forderte nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung am 8. November 2019 die Rückzahlung der geleisteten Barkaution von etwa 780 Euro. Der beklagte Vermieter rechnete am 20. Mai 2020 mit Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache über die Kaution ab. Die Klägerin berief sich auf Verjährung dieser Ansprüche.

Prozessverlauf:

Die Vorinstanzen gaben der Klage statt und wiesen die Aufrechnung des Vermieters zurück. Das Berufungsgericht argumentierte, dass die Schadensersatzansprüche im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung bereits verjährt waren und daher nicht zur Aufrechnung gestellt werden könnten, da die Forderungen nicht gleichartig seien.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück. Der BGH stellte klar, dass die Barkaution zur Sicherung der Vermieteransprüche dient und die Möglichkeit der Aufrechnung auch mit verjährten Forderungen ermöglicht.

Begründung:

1. Ersetzungsbefugnis und Verjährung: Der Vermieter kann Schadensersatz in Geld statt Naturalrestitution verlangen. Der Mieter hat kein Interesse daran, dass die Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist ausgeübt wird.
2. Funktion der Barkaution: Die Barkaution soll dem Vermieter ermöglichen, Ansprüche auch nach Ablauf der Verjährungsfrist durch Aufrechnung zu befriedigen.
3. Gleichartigkeit der Forderungen: Die Gleichartigkeit der Forderungen wird durch die Ersetzungsbefugnis des Vermieters hergestellt, auch wenn diese nach Ablauf der Verjährungsfrist ausgeübt wird.

Relevante Vorschriften:

• § 215 BGB: Verjährung schließt die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch zum Zeitpunkt der Aufrechnung noch nicht verjährt war.
• § 249 BGB: Schadensersatz kann statt der Wiederherstellung in Geld verlangt werden.
• § 387 BGB: Aufrechnung setzt Gleichartigkeit der Forderungen voraus.
• § 548 BGB: Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters beträgt sechs Monate.

Vorinstanzen:

• Amtsgericht Erlangen: 1 C 302/21, Urteil vom 7. Juli 2022
• Landgericht Nürnberg-Fürth: 7 S 3897/22, Urteil vom 25. Juli 2023

Diese Entscheidung stärkt die Position von Vermietern bei der Aufrechnung mit verjährten Forderungen im Rahmen der Kautionsabrechnung und stellt klar, dass die Barkaution eine Sicherungsfunktion hat, die auch nach Ablauf der Verjährungsfrist wirksam ist.